Investimentos em fundos imobiliários (FIIs) apresentam um cenário promissor para 2026, impulsionado pelo retorno gradual ao trabalho presencial, pela diminuição da vacância em áreas corporativas de alto padrão e pela expectativa de um ciclo de juros mais baixos. A Kinea, renomada gestora de investimentos, projeta um futuro otimista para os FIIs, especialmente os de tijolo, que carregam um potencial de recuperação expressivo após um período de desvalorização, e os fundos de papel, que oferecem prêmios atrativos em crédito de alta qualidade.
Mercado de FIIs: Onde Estão as Melhores Oportunidades?
A combinação de preços descontados e a melhora no cenário econômico real abrem um leque de oportunidades para os investidores. O ciclo recente de altas taxas de juros impactou negativamente os fundos de tijolo, uma vez que os investidores pessoa física priorizam o recebimento de dividendos. No entanto, com a Selic em queda, o cenário se torna favorável para a recuperação desses fundos.
Retorno aos Escritórios Impulsiona FIIs de Tijolo
O retorno ao trabalho presencial, tanto em grandes corporações quanto em empresas multinacionais, é um fator crucial para impulsionar os FIIs de tijolo. Esse movimento independe do ritmo da economia, com empresas demonstrando um aumento na demanda por espaços de escritório, mesmo em um contexto de Produto Interno Bruto (PIB) fraco.
Vacância em Queda no Rio de Janeiro e em São Paulo
No Rio de Janeiro, regiões como Leblon, Ipanema e Botafogo já apresentam baixos índices de vacância e aumento nos preços dos aluguéis. Em contrapartida, o centro da cidade ainda enfrenta desafios relacionados à segurança e revitalização. A Kinea tem se beneficiado dessa dinâmica, priorizando investimentos em áreas com menor exposição aos problemas do centro.
Em São Paulo, a região da Faria Lima se destaca pela escassez de oferta e altos custos de aluguel, o que tem levado empresas a buscarem alternativas em eixos próximos. Pinheiros é um exemplo de região em ascensão, com a Kinea tendo pré-locado um edifício inteiro de 40 mil metros quadrados para uma única empresa. A região da Chucri Zaidan também tem apresentado uma queda consistente na vacância, com sucessivas locações no projeto RochaVerá.
Segmento Logístico Robusto e Setor Residencial Segmentado
O segmento logístico continua a apresentar vacância em níveis historicamente baixos. A dificuldade em desenvolver novos empreendimentos, devido à escassez de terrenos, complexidade no licenciamento e necessidade de capital intensivo, limita a oferta e mantém a absorção elevada. Além disso, a migração de empresas para galpões mais modernos impulsiona ainda mais a demanda.
O setor residencial, por sua vez, se divide em três categorias: o altíssimo padrão, que vive um ciclo de vendas aquecidas; o programa Minha Casa Minha Vida, com demanda estrutural; e a classe média financiada, que enfrenta dificuldades devido aos altos juros.
Estratégias e Oportunidades nos FIIs de Tijolo e Papel
Diante desse cenário, a Kinea identifica oportunidades nos fundos de tijolo, especialmente nos segmentos de escritórios e logística. Para investidores que buscam diversificação e captura de descontos, os Fundos de Fundos (FOFs) se apresentam como uma alternativa interessante, com potencial de retorno impulsionado pela dupla correção de valor. Os hedge funds imobiliários, que combinam CRIs, lajes corporativas e galpões logísticos, também podem ser uma opção para quem busca uma alocação mais ampla.
Fundos de Papel: Alternativas e Reações ao Cenário Econômico
Em relação aos fundos de papel, a Kinea argumenta que a análise não deve se restringir a uma dicotomia entre tijolo e crédito, mas sim à forma como cada classe de ativo reage ao novo ambiente econômico. Alguns fundos de CRI indexados à inflação podem enfrentar dificuldades em períodos de baixa inflação, mas tendem a apresentar um desempenho superior em momentos de melhora econômica.
Crédito Imobiliário Dolarizado e a Isenção dos FIIs
O fundo KNIP (Kinea Índices Precos) é citado como exemplo de prêmio elevado para operações de crédito de alta qualidade, refletindo distorções causadas pela combinação de juros altos e inflação baixa. A Kinea defende a manutenção da isenção tributária para os FIIs, ressaltando seu papel fundamental no financiamento da economia real, com recursos direcionados a projetos de incorporação.
O crédito imobiliário dolarizado, por meio de CRIs atrelados ao câmbio, surge como uma alternativa promissora, beneficiando-se da competitividade do agronegócio brasileiro e da demanda por proteção cambial.
High Grade ou High Yield: Qual a Melhor Opção?
A perspectiva para 2026 aponta para uma inflação mais controlada e o fim do ciclo de altas taxas de juros, o que deve favorecer os fundos atrelados ao IPCA. Tanto os fundos high grade quanto os high yield apresentam oportunidades interessantes, dependendo do perfil de risco, necessidade de liquidez e horizonte de investimento de cada investidor.
A Kinea enfatiza que o momento de entrada é crucial, com preços descontados, isenção tributária mantida e um cenário de juros em queda, criando uma assimetria favorável aos investidores. No mercado de crédito, é fundamental posicionar-se antes que o cenário se torne totalmente positivo.
Dúvidas Frequentes Sobre Fundos Imobiliários (FIIs)
O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?
Fundos Imobiliários (FIIs) são investimentos coletivos que aplicam recursos em empreendimentos do setor imobiliário, como shoppings, edifícios comerciais, galpões logísticos e hospitais. Ao investir em um FII, o investidor adquire cotas do fundo e recebe uma parte dos rendimentos gerados pelos aluguéis ou vendas dos imóveis.
Quais os tipos de Fundos Imobiliários (FIIs) disponíveis no mercado?
Existem diversos tipos de FIIs, como os de tijolo (que investem diretamente em imóveis), os de papel (que investem em títulos de dívida relacionados ao setor imobiliário, como CRIs), os Fundos de Fundos (FOFs) (que investem em cotas de outros FIIs) e os fundos de desenvolvimento (que investem em projetos de construção).
Quais são as vantagens de investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?
As vantagens de investir em FIIs incluem a possibilidade de receber renda mensal isenta de Imposto de Renda (para pessoa física), a diversificação do portfólio, o acesso ao mercado imobiliário com baixo capital inicial e a liquidez das cotas, que podem ser negociadas na Bolsa de Valores.
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Fonte: https://www.infomoney.com.br
